Qu’est-ce qu’une SCPI ? Avantages et inconvénients

Même si le contexte économique de 2023 peut faire peur, je pense que c’est un moment idéal pour investir dans des SCPI, mais pas n’importe comment.

Faisons le point sur ce qu’est une SCPI, les avantages, les inconvénients, les différents modes de détention, …

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), à ne pas confondre avec une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure qui va investir dans l’immobilier.

Des dizaines, des centaines, voire des milliers de personnes vont investir en commun dans une structure qui va acheter et gérer de l’immobilier. La SCPI est gérée par une société de gestion qui va acheter des biens et assurer la gestion locative.

C’est l’immense avantage des SCPI : vous n’avez rien à faire. Si vous achetez un appartement dans le but de le louer : vous allez devoir négocier avec le vendeur, passer chez le notaire, faire des travaux, trouver un locataire, s’assurer qu’il paie son loyer, …

En investissant en SCPI, rien de tout ça : une fois que vous avez fait le virement pour acheter des parts, vous n’avez plus rien à faire.

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devenez concrètement copropriétaire de son patrimoine. Ce qui vous donne droit à toucher des loyers ainsi que des plus-values lorsque des biens sont revendus à un prix plus élevé que leur prix d’achat.

Les SCPI sont régulées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et ont des obligations de communication. Concrètement, elles doivent publier des rapports trimestriels ainsi qu’un rapport annuel qui détaille leur gestion.

Concrètement : dans quoi investit une SCPI ?

La première chose à avoir en tête, c’est que les SCPI ont un grand pouvoir de diversification.

Si vous investissez dans l’immobilier en direct, vous finirez peut-être pas posséder 4 biens différents (ce qui est déjà très bien !). Si vous avez un problème avec un de ces biens (un incendie, un locataire qui ne paie plus, …), c’est potentiellement 25% de vos revenus qui vont disparaître pendant plusieurs mois.

En investissant dans une SCPI, vous devenez copropriétaire de plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de biens différents en fonction de la taille de la SCPI.

Certaines SCPI sont spécialisés :

• Dans une thématique : la santé pour la SCPI Pierval Santé, la logistique pour la SCPI Activimmo, …
• Géographiquement : l’Europe Centrale pour la SCPI Interpierre Europe Centrale, l’Allemagne pour la SCPI Novapierre Allemagne, …

D’autres sont dites diversifiées et n’imposent pas de thématiques particulières.

A titre d’exemple, voici la répartition thématique et géographique de la SCPI diversifiée Corum Origin qui possède des biens dans 13 pays différents d’Europe.

L’immense majorité des SCPI investissent dans de l’immobilier professionnel : en grande majorité des bureaux, mais cela peut aussi être des hôtels, des entrepôts, des EHPAD, des boutiques, des résidences pour séniors…,

Cela s’explique par la taille des investissements : il est plus simple d’investir dans un immeuble de bureau à 10 millions d’euros que dans 20 appartements à 500 000 euros.

Corum XL est par exemple propriétaire des murs d’une concession Tesla en Norvège.

A ma connaissance, seule la SCPI Kyaneos Pierre investit dans l’immobilier résidentiel, avec une méthode intéressante : elle achète de l’immobilier décoté pour faire des rénovations avant de les mettre en location.

Grâce à la facilité d’investissements en SCPI, vous avez tout le loisir d’ajouter de la diversification à la diversification. Même si une SCPI est nativement diversifiée : vous pouvez investir dans un mix de SCPI différentes pour varier :

• Les sociétés de gestion
• Les thématiques
• Les zones géohraphiques

Personnellement, j’ai investi dans une petite dizaine de SCPI différentes.

Grâce à ces investissements, je suis copropriétaire de 2 239 biens différents.

Avec une grande diversification géographique :

Et thématique :

Comment je gagne de l’argent avec une SCPI ?

Comme évoqué précédemment, vous êtes réellement copropriétaire du patrimoine immobilier de la SCPI.

Vous avez donc droit :

• De toucher des loyers
• De toucher les bénéfices d’une revente d’un bien avec plus value
• De vendre vos parts avec une plus value

La source principale de revenus va être vos loyers. La plupart des sociétés de gestion les distribuent trimestriellement, mais certaines le font mensuellement. Les rendements sont de l’ordre de 4 à 5% par an en moyenne, brut de fiscalité.

Un des gros avantages, c’est que la plupart des locataires sont des professionnels, et contrairement à ce qui se fait avec des particuliers, beaucoup de loyers sont indexés sur l’inflation. C’est très appréciable dans le contexte inflationniste qui est le nôtre actuellement.

Au cours de la vie de la SCPI, la société de gestion peut décider de procéder à des arbitrages et de revendre certains biens. S’il y a une plus-value lors de la revente, celle-ci va être distribuée entre les associés.

A titre d’exemple, la SCPI Corum Origin a réalisé, en 2022, une plus-value de 18,5 millions d’euros sur la revente d’un immeuble à Francfort en Allemagne. Cette plus-value a été distribuée aux associés à hauteur de 8 € par part, soit l’équivalent de 1,5 mois de loyers habituels.

Dernière source de gain potentiel : l’appréciation du prix de vos parts. Chaque année, l’ensemble du patrimoine des SCPI fait l’objet d’une estimation de sa valeur par des experts. Le prix des parts peut être ainsi ajusté, à la hausse ou à la baisse.

Voici comment Corum communique sur la performance de la SCPI Corum Origin. Cette visualisation permet de bien voir la performance liée au rendement locatif et celle liée aux revalorisations des parts.

De nombreux sites et revues spécialisées proposent régulièrement des classements de SCPI, voici par exemple celui du site MeilleurTaux.

Combien ça coûte ?

Le prix d’une part de SCPI varie en fonction de chaque SCPI. Dans la plupart des cas, il n’est pas possible de souscrire en dessous d’un certain nombre de parts.

Voici quelques exemples de SCPI et leur prix constaté en août 2023.

SCPI	Prix de la part	Nombre de part minimum	Investissement minimum
Corum Origin	1 135 €	1	1 135 €
Corum XL	195 €	1	195 €
Immorente	340 €	4	1 360 €
Pierval Santé	204 €	5	1 020 €
Iroko Zen	200 €	25	5 000 €

Quels sont les frais ?

Les SCPI sont réputés pour être chargées en frais. Il est vrai que si l’on compare avec les frais des ETF, souvent inférieurs à 0,5% annuels, les frais des SCPI sont impressionnants !

Mais on parle de sujets incomparables.

Un émetteur d’ETF utilise des programmes informatiques, qui achètent des actions automatiquement. Les frais sont minimes.

Une société de gestion de SCPI a des équipes pour chercher des biens, les négocier, des frais de notaire, des gestions de travaux, la recherche des locataires, … Tout cela est coûteux, imaginez tout le temps et les frais que vous supportez lorsque vous cherchez à acheter puis à mettre en location un appartement.

Ceci étant précisé, il faut reconnaître que les sociétés de gestions manquent un peu de transparence concernant les frais. Essayons d’y voir un peu plus clair.

1/ Les frais de souscription

Les frais de souscription sont les plus impressionnants, ils sont généralement de l’ordre de 10 à 12%.

Ces frais sont souvent présentés comme l’équivalent des frais de notaire et des frais d’agence lorsque vous achetez un bien immobilier.

Cette présentation est, au mieux, incomplète. Dans la réalité, ces frais servent bien à financer ces frais. Mais une grosse partie va servir à rémunérer la société de gestion ainsi que l’intermédiaire qui vous a fait souscrire à la SCPI (souvent un conseiller en gestion de patrimoine).

Ce qui est dommage, c’est que les frais de souscription sont strictement les mêmes lorsque vous passez en direct par la société de gestion. On peut trouver ça injuste, mais les sociétés de gestion ne veulent pas casser le business des CGP qui leur apportent de nombreux clients.

Les CGP ont également l’habitude de dire que ces frais ne sont prélevés qu’au moment de la revente. C’est faux, si vous achetez une part de SCPI à 1 000 € et qu’elle facture 10% de frais de souscription, ceux-ci seront prélevés immédiatement, et seulement 900 € seront investis dans le patrimoine de la SCPI. Ce qui génère un impact négatif sur le rendement.

Ce qui est vrai, c’est que le rendement de la SCPI est calculé sur le prix de la part que vous payez (1 000 € dans notre exemple). Si vous revendez votre part le lendemain, vous ne toucherez que le montant de la valeur de retrait (900 € dans notre exemple, soit le prix de la part, moins les frais de souscription).

Il faut donc attendre 2 ou 3 ans de loyers et de valorisation du prix des parts pour que les frais de souscription soient « remboursés ». C’est pour cela que l’investissement en SCPI est à envisager sur le long terme. La durée de conservation minimum recommandée est de 8 ans.

2/ Les commissions de gestion

Les commissions de gestions sont comparables aux frais d’agence que vous pourriez payer si vous mettiez un bien en gestion locative.

Ils sont prélevés sur les loyers payés par le locataire.

En fonction des SCPI, ils sont souvent supérieurs à 10%.

3/ Autres frais

D’autres frais peuvent être facturés par les SCPI : frais sur la gestion des travaux, commission sur la revente des biens, …

Il faut également noter que les SCPI imposent un délai de jouissance, de 3 à 6 mois en moyenne. C’est le délai qu’il faut attendre avec que vous touchiez vos premiers loyers. Ce délai est présenté comme le temps qu’il faut à la société de gestion pour investir votre épargne.

SCPI sans frais de souscription ?

Depuis quelques années, de nouveaux acteurs sur le marché de la SCPI ont décidé de proposer des SCPI sans frais de souscription.

La promesses est alléchante sur le papier, mais le diable ce cache souvent dans les détails.

Ces SCPI se rattrapent en facturant des frais nouveaux (commission d’achat d’immeubles par exemple) ou en ayant des commissions de gestion plus élevées.

Voici par exemple la présentation des frais que fait la SCPI Iroko Zen, la première à proposer une SCPI sans frais de souscription.

Cette présentation est évidemment partiale et doit être observée avec un esprit critique. Une bataille de communication a d’ailleurs vu s’affronter Iroko Zen et la société de gestion Corum, sans qu’il soit facile de se faire un avis définitif.

Cette bataille de chiffres montre que les frais des SCPI restent difficiles à appréhender et que le secteur devrait faire un effort d’harmonisation de la présentation des frais pour qu’ils soient plus facilement comparables.

Fiscalité et déclaration de revenus

Les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils vont donc être fiscalisés de la même manière que si vous aviez un bien locatif. A savoir :

• 17,2% de prélèvement sociaux
• Auquel on ajoute votre TMI (Taux Marginal d’Imposition)

Pour ma part, mon TMI est de 30%, la fiscalité de mes revenus de SCPI est donc de 30 + 17,2% = 47,2%.

Les personnes avec des hauts revenus peuvent avoir un TMI de 45%, ce qui porte la fiscalité à 62,2% !

C’est pour ça qu’il faut bien réfléchir au type de SCPI dans lesquels vous investissez, mais aussi au mode de détention et de financement (cf les chapitres suivants).

Contrairement à d’autres sources de revenus, les revenus des SCPI ne sont pas remplis automatiquement sur votre déclaration de revenus, c’est à vous de le faire. Pour vous aider, les sociétés de gestion vont vous envoyer chaque année un IFU (Imprimé Fiscal Unique) pour vous indiquer les cases et les montants à remplir.

Honnêtement, si vous avez investi dans plusieurs SCPI, et qu’en plus, ces SCPI ont des revenus à l’étranger, c’est loin d’être facile. Prévoyez 2 ou 3 heures d’arrachage de cheveux chaque année au moment de remplir votre déclaration de revenus.

Voici un exemple d’IFU envoyé par Corum.

L’intérêt des SCPI qui investissent à l’étranger

Certaines SCPI possèdent tout ou parti de leur patrimoine hors de France.

Cela a un double intérêt :

• Augmentation de la diversité géographique
• Fiscalité réduite

En effet, les revenus liés aux immeubles à l’étranger ne sont pas considérés comme des revenus fonciers et ne sont pas soumis aux 17,2% de prélèvements sociaux.

Les revenus de sources étrangères ne sont donc taxés qu’en fonction de votre TMI, ce qui génère une belle économie d’impôts.

Les différents modes de détention et de financement

Mes premières parts de SCPI ont été achetées au comptant, en utilisant mon épargne disponible.

Je considère aujourd’hui que c’était une erreur puisque je me suis créé une source de revenus, dont je n’ai pas besoin dans l’immédiat, fiscalisé à près de 50%.

Si je devais acheter d’autres parts de SCPI au comptant, je ferais sans doute mieux de les loger dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie.

De plus en plus d’assurances-vie proposent des SCPI. Cela ajoute une couche de frais supplémentaires (de l’ordre de 1% annuel, prélevé par l’assurance-vie), mais les loyers ne seront pas soumis à la fiscalité et pourront être réinvesti automatiquement en bénéficiant de la magie des intérêts composés.

L’autre possibilité consiste à bénéficier de l’effet de levier de l’endettement. En effet, votre banque peut vous prêter de l’argent pour acquérir des parts de SCPI.

Avec l’augmentation des taux d’emprunt en 2023, la manœuvre est peu intéressante, mais elle l’était hier, et pourrait le redevenir demain.

Etant déjà endetté à titre personnel pour des investissements locatifs, je n’ai pas pu emprunter. Mais j’ai pu le faire avec ma société en août 2022.

J’ai emprunté 120 000 € sur 7 ans à 1,05% (1,288% en comptant l’assurance que j’ai changé par la suite).

J’acquiers donc un patrimoine qui me rapporte environ 4% / an grâce à un financement qui me coûte un peu plus de 1% / an. J’ai un effort d’épargne mensuel à supporter, mais tous les mois, je m’enrichis de la différence entre le coût de 1% et le gain de 3%. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Nue propriété et usufruit

On va monter en complexité, retenez votre souffle, on va y aller par étapes.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, dans la plupart des cas, vous l’achetez en pleine propriété.

La pleine propriété est composée de deux éléments :

• La nue propriété (le fait de posséder le bien)
• L’usufruit (à savoir le fait de l’habiter, ou d’en percevoir les loyers)

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous pouvez décider de séparer la nue propriété et l’usufruit pour une période déterminée, de 3 à 20 ans. On parle de démembrement temporaire.

Mais à quoi ça sert ?

Dans mon cas, j’investis pour préparer ma retraite (que j’espère prématurée), je n’ai pas besoin d’un revenu supplémentaire qui subira une forte fiscalité. Si j’avais le choix, je préfèrerais acheter des parts de SCPI avec une « réduction » et rennoncer à toucher des loyers les X premières années.

C’est exactement ce que propose le démembrement temporaire de SCPI.

Vous allez acheter des parts de SCPI avec une décote en « nue propriété » pendant X ans. Au terme du démembrement, vous récupérerez la pleine propriété et commencerait à toucher les loyers (et payer les impôts qui vont avec).

Il vous faut pour cela une contrepartie qui a l’objectif inverse : devenir usufruitier pendant X année et toucher un loyer plus élevé. L’usufruit temporaire est très intéressant pour les entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie disponible. Ils vont percevoir des loyers durant plusieurs années et l’investissement est amortissable, ce qui va réduire leur niveau d’impôt sur les sociétés.

Prenons un exemple : un achat de parts de SCPI pour 100 000 €.

Voici les clés de démembrement que proposait la SCPI Corum XL en 2019.

Si l’on part sur une durée de démembrement de 10 ans :

• L’acheteur en nue propriété devra payer 62 000 € (62%). Il ne touchera aucun loyer (et ne supportera aucune fiscalité) pendant 10 ans. Au bout de 10 ans, il récupèrera la pleine propriété des parts (100 000 €, et même plus si la valeur des parts s’est apprécié entre-temps) et commencera à percevoir des loyers.
• L’acheteur en usufruit paiera quant à lui 38 000 € (32%). Pendant 10 ans, il va toucher les loyers sur l’intégralité des parts (100 000 €). Si c’est une société, il peut amortir son investissement comptablement. Au bout des 10 ans, son investissement n’a plus aucune valeur.

Si vous possédez une société, vous pouvez tout à fait acheter la nue propriété à titre personnel et l’usufruit via votre société.

Ce mécanisme est assez compliqué à comprendre, mais c’est un excellent moyen d’optimiser votre investissement.

Dans mon contexte, je pense que c’est une erreur d’acheter des parts de SCPI en pleine propriété au comptant.

L’investissement en SCPI n’est véritablement pertinent que dans ces trois cas :

• Investissement à crédit
• Investissement au comptant, via une assurance vie
• Investissement au comptant, en nue propriété temporaire

Puis-je revendre mes parts de SCPI ?

Oui.

Se pose toutefois la question de la liquidité : pour vendre, il faut un acheteur en face.

Il existe deux types de SCPI :

• Les SCPI à capital variable
• Les SCPI à capital fixe

En simplifiant un petit peu, les SCPI à capital variable « recrutent » en permanence de nouveaux associés. Lorsqu’un associé veut acheter des parts, la société de gestion va d’abord regarder si un associé est vendeur et piocher dans les parts « en attente de retrait ». S’il n’y en a pas, la société de gestion va émettre de nouvelles parts.

Les SCPI à capital fixe sont « fermées » et ne créent pas de nouvelles parts. La société de gestion organise un « marché secondaire » pour mettre en relation acheteurs et vendeurs.

Ces dernières années, il était très facile de revendre des parts de SCPI à capital variable, la collecte étant largement supérieur aux demandes de retrait. C’est toujours le cas, mais il n’est pas impossible que la machine se grippe à cause de la remontée des taux.

Si pendant plusieurs mois, il y a plus de parts « en attende de retraits » que de nouveaux investissements, la société de gestion doit revendre certains biens pour alimenter un « fonds de retrait » pour racheter les parts des vendeur.

C’est parfois beaucoup plus compliqué pour les SCPI à capital fixe. Si le rendement de la SCPI est faible, il faudra parfois accepter de revendre avec une forte décôte.

Quoi qu’il en soit, il faut vraiment avoir en tête que l’investissement en SCPI est un placement à long terme. Si vous êtes susceptibles d’avoir besoin de cet argent dans 6 mois, il faut privilégier un autre type placement.

Quels sont les risques ?

Les risques d’un investissement en SCPI sont ceux inhérents à un investissement immobilier :

• Risque de diminution de la valeur des biens
• Risque d’impayés
• Risque de dégradation des biens
• Difficulté de trouver des locataires

D’où l’intérêt de bien penser la diversification de son investissement.

Il existe également un risque que la société de gestion fasse faillite. Même si cela entraînerait des complications, cela ne serait pas dramatique. Le patrimoine immobilier appartient aux associés, et non à la société de gestion. Il suffira alors de remplacer la société de gestion.

Quelques exemples

Voici quelques exemples de SCPI dans lesquels j’ai investi. C’est à titre illustratif, ce n’est pas un conseil en investissement.

• Corum Origin
• Corum XL
• Corum Eurion
• Pierval Santé
• Kyaneos Pierre
• Interpierre Europe Centrale
• PF Hospitalité Europe
• Coeur d’Europe
• Epargne Pierre Europe
• Immorente
• Sofidy Europe Invest

Comment acheter des parts de SCPI ?

Vous pouvez acheter des parts de SCPI en contactant directement la société de gestion concernée.

Je vous conseille cependant de passer par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Cela ne vous coûtera pas plus cher, car la commission de souscription est due dans tous les cas.

Mais le CGP sera bien content de toucher sa commission et en contrepartie, il pourra vous apporter du conseil et gèrera une grosse partie de la paperasse à votre place.

Vous pouvez également acquérir des parts de gré à gré en vous mettant d’accord avec un propriétaire de parts. La société de gestion prendra une commission, mais elle sera plus faible que la commission de souscription.

Enfin, il est parfois possible de faire de bonnes affaires sur le marché secondaire.

Si vous voulez acheter de l’usufruit ou de la nue propriété temporaire, certains acteurs peuvent vous aider à trouver une contrepartie.

N’hésitez pas à me solliciter si vous voulez mes contacts sur ces différents aspects.

Contexte des SCPI en 2023

Ces dernières années, tout se déroulait sans accrocs pour les SCPI qui sont devenus un placement très populaire chez les français.

Plusieurs évènements modifient un peu la donne.

L’épisode du Covid 19 a provoqué un immense coup d’accélérateur à l’habitude du télétravail. Nombre d’entreprises voient leur besoin de surface de bureaux se réduire. Il n’est pas impossible que la demande de bureaux se réduise dans les années à venir, ce qui aura forcément un effet sur les prix de transaction. Beaucoup de SCPI ont une part très significative d’immobilier de bureau dans leur patrimoine, qui pourrait perdre de la valeur.

2023 a vu le retour de l’inflation. En réaction, les banques centrales ont augmenté subitement les taux d’intérêts, renchérissant d’autant le coût de l’endettement. Conséquence sur l’immobilier : il y a moins d’acheteurs et les vendeurs sont obligés de baisser les prix.

De plus en plus d’entreprises ont des objectifs de « zéro CO2 ». Tant pour être vertueux d’un point de vue environnemental que pour faire des économies d’énergie. Cette tendance va imposer de lourds travaux de rénovation, ou faire perdre de la valeur aux immeubles mal isolés.

Le mois d’août 2023 a vu ce contexte se concrétiser, la société Amundi a annoncé la baisse du prix de part de 3 de ses SCPI :

• Genepierre : -17,04%
• Edissimo : -13,92%
• Rivoli Avenir Patrimoine : -12,42%

Ce contexte est cependant une excellente opportunité pour les SCPI récentes qui sont en train de se constituer un patrimoine. Après des années où les vendeurs avaient le pouvoir sur les acheteurs, c’est désormais l’inverse. Les SCPI qui ont du cash vont pouvoir profiter des soldes et acquérir des biens avec des meilleurs rendements que ces dernières années.

C’est pour cela que plusieurs sociétés de gestions lancent de nouvelles SCPI depuis quelques mois, afin de pouvoir partir sur des nouvelles bases. Il peut être intéressant d’envisager un investissement dans ces nouvelles SCPI.