Marché secondaire des SCPI : le fonctionnement détaillé

Comme nous l’avons vu dans cet article détaillé sur les SCPI, il existe deux types de SCPI différents :

  • Les SCPI à capital variable : elles collectent en permanence de nouveaux fonds à investir et émettent des nouvelles parts.
  • Les SCPI à capital fixe : la collecte ne se fait qu’au moment de la création de la SCPI ou lors d’éventuelles (et rares) augmentation de capital.

Si la finalité est la même : investir dans de l’immobilier pour collecter des loyers qui seront distribués sous forme de dividendes aux associés, la liquidité est complètement différente.

Si vous voulez vendre vos parts d’une SCPI à capital variable, la société de gestion les vendra (avant d’émettre de nouvelles parts) aux nouveaux entrants. Tant que la collecte nette (montant collecté – montant des parts vendues) est positive : la liquidité est rapide.

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il n’y a pas de nouveaux entrants (sauf augmentation de capital). Si vous souhaitez vendre vos parts, il n’y a que deux solutions :

  • La vente de gré à gré : c’est à vous de trouver un acheteur et de vous mettre d’accord avec lui sur le prix. Cela peut se faire dans votre entourage, ou via des annonces sur des forums spécialisés par exemple.
  • La vente via le marché secondaire organisé par la société de gestion. C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Qu’est-ce que le marché secondaire des SCPI à capital fixe ?

Le marché secondaire est le lieu (virtuel) de la confrontation entre les acheteurs et les vendeurs de parts de SCPI. Il est organisé par les sociétés de gestion.

Elles n’organisent pas ce marché secondaire par bonté de coeur, c’est une obligation légale, décrite par le code monétaire et financier et le règlement de l’AMF.

Les sociétés de gestion doivent recevoir les offres d’achat et de vente et tenir un registre des ordres horodatés afin de pouvoir classer chronologiquement les offres.

Au minimum une fois tous les trois mois, souvent mensuellement, la société de gestion confronte les offres d’achat et de vente. Cette confrontation permet de définir le prix d’exécution et de rendre effectifs le plus possible d’achats et de ventes.

Le carnet d’ordres

Les sociétés de gestion doivent tenir un carnet d’ordres. Elles sont tenues de communiquer au moins les 5 offres d’achats les plus élevés et les 5 offres de ventes les plus faibles.

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Voici par exemple le carnet d’ordre de la SCPI France Investipierre de la société de gestion BNP Paribas REIM.

Les offres d’achats (il n’y en a qu’une seule dans cet exemple) sont triés du prix d’achat le plus élevé au plus faible.

A l’inverse, les offres de ventes sont triés du prix le plus faible au plus élevé.

Cet exemple permet de bien illustrer la problématique de liquidité qui se pose souvent sur les SCPI à capital fixe.

Il y a un seul ordre d’achat, concernant 21 parts à un tarif de 241 €.

Alors qu’il y a 47 ordres de vente, concernant 6 548 parts.

Etant donné que l’offre d’achat est d’un montant supérieur à l’offre de vente la plus basse, la vente peut se faire. Si la confrontation avait lieu maintenant, l’acheteur achètera bien 21 parts qui seront vendus par un ou des acheteurs ayant proposé le prix le moins cher. C’est celui ou ceux qui auront déposé leurs offres de ventes le plus tôt, selon l’horodatage, qui seraient prioritaires.

Il est également possible de voir le prix d’exécution des dernières confrontations.

Le prix d’exécution

La fixation du prix d’exécution n’est pas forcément intuitive au premier abord, et ne correspond pas exactement au fonctionnement d’un carnet d’ordres en bourse.

En effet, pour une confrontation donnée, toutes les ventes seront exécutées au même prix. Le prix retenu sera celui qui permet de réaliser le maximum d’opérations.

Pour illustrer, prenons un carnet d’ordres fictif.

Ordres d’achatsOrdres de ventes
QuantitéPrix proposéQuantitéPrix proposé
2334742345
3634618346
1234539347
4734410348
583438349

Il y a un total de 176 offres d’achats et 78 offres de ventes.

Il faut ensuite déterminer le prix d’exécution qui permettrait de vendre le plus de parts.

PrixNombre de parts achetables à ce prixNombre de parts vendables à ce prixNombre de parts échangeables à ce prix
34317600
34411800
345714242
346596059
347239923
3480700
3490780

Nous constatons que c’est au prix de 346 € que le plus de parts sont échangeables : ce sera le prix d’exécution pour toutes les transactions de cette confrontation.

Cette méthode a l’avantage de ne pas pénaliser ceux qui proposent le prix d’achat le plus élevé et le prix de vente le plus faible.

Ce sont d’ailleurs eux qui seront « servis » en priorité pour les « récompenser » de contribuer à la liquidité du marché secondaire. Si tout le monde ne peut pas être servi à prix d’achat ou de vente équivalent, c’est ceux qui auront déposé l’offre le plus tôt qui seront priorisés.

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Si l’on reprend notre carnet d’ordres, après la confrontation :

  • Les ordres en vert sont exécutés
  • Les ordres en orange sont partiellement exécutés
  • Les ordres en rouge ne sont pas exécutés
Ordres d’achatsOrdres de ventes
QuantitéPrix proposéQuantitéPrix proposé
2334742345
3634618346
1234539347
4734410348
583438349

Les frais

Comme lors d’un achat immobilier, l’acheteur doit supporter des frais.

Le prix d’exécution peut-être considéré comme le prix « net vendeur ».

L’acheteur devra supporter :

  • Des droits d’enregistrement au bénéfice du trésor public : 5%
  • Une commission de cession (ou d’intervention) au bénéfice de la société de gestion : de l’ordre de 5 à 6%.

Comment déposer une offre d’achat ?

Pour déposer une offre d’achat, il faut envoyer à la société de gestion un mandat d’achat. Avant la date de confrontation.

Les documents à fournir sont similaires à ceux nécessaires pour une souscription de parts.

Point important à avoir en tête : votre ordre d’achat ne sera pris en compte qu’en cas de couverture de l’ordre.

C’est à dire que vous devez envoyer à la société de gestion, le montant total correspondant à votre ordre d’achat exécuté totalement + les frais. Ils vous seront bien entendu restitué en cas de non exécution.

Il est généralement possible d’envoyer cette couverture par chèque ou par virement, mais même en 2023, certaines sociétés de gestion n’acceptent que les chèques.

Le montant de la couverture vous sera bien entendu restitué en cas d’annulation de votre mandat d’achat.

Conclusion

Quand on est habitué à faire des achats d’actions en bourse, le marché secondaire des SCPI peut sembler complexe.

C’est cependant une opportunité pour acquérir des parts de SCPI a prix décôté.

Pour être sûr qu’un ordre d’achat soit exécuté, il faut connaître le carnet d’ordres juste avant le moment de la confrontation.

Pour mettre toutes les chances de leur côté, certains malins se déplacent directement dans les bureaux de la société de gestion, quelques minutes avant l’heure de la confrontation, pour déposer leurs offres au dernier moment 🙂


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